Prowadzenie aktywnej i skutecznej polityki mieszkaniowej w najbliższych latach opierać się ma na:
-Zabezpieczeniu potrzeb Miasta w zakresie lokali socjalnych, mieszkalnych i chronionych (zmniejszenie kolejki oczekujących).
- Ochronie obiektów przed dewastacją i zapewnienie przestrzegania zasad współżycia społecznego.
- Zapewnieniu możliwości rotacji mieszkań komunalnych poprzez przekwaterowania
i dostosowanie powierzchni użytkowanych mieszkań do faktycznych potrzeb i możliwości najemców ( ze szczególnym uwzględnieniem mieszkań z tzw. wspólnymi przedpokojami).
- Zatrzymaniu dekapitalizacji zasobu mieszkaniowego.
- Zapewnieniu realizacji wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym.
- Wzroście wskaźnika ściągalności czynszów.
- Zrównoważeniu przychodami kosztów utrzymania lokali położonych we wspólnotach mieszkaniowych.
Mieszkania będące własnością gminy usytuowane są w 566 budynkach. Wśród nich 105 budynków jest w 100 % własnością gminy, a 461 to wspólnoty mieszkaniowe. 283 wspólnoty zarządzane są przez Miejski Zarząd Nieruchomości, a 178 – w których są także mieszkania komunalne i socjalne – przez innych, niż MZN zarządców.
W mieszkaniowym zasobie gminy znajduje się 2165 mieszkań. W 2055 lokalach zamieszkują lokatorzy, którzy posiadają umowy najmu lub użytkują lokale bezumownie. Pozostałe 110 lokali to pustostany oczekujące na remont, sprzedaż w przetargu nieograniczonym lub rozbiórkę budynku.
W całym zasobie mieszkaniowym:
- 526 lokali ma status lokalu socjalnego
- 1639 ma status lokalu mieszkalnego.
1836 mieszkań komunalnych i socjalnych usytuowanych jest w budynkach zarządzanych przez Miejski Zarząd Nieruchomości, a 329 lokali w 178 budynkach wspólnot mieszkaniowych zarządzanych przez komercyjne firmy.
W zarządzie MZN pozostaje 388 budynków, w tym :
- 105 budynków stanowiących w 100 % własność gminy oraz
- 283 wspólnot mieszkaniowych.
W 105 budynkach wyłączonych z prywatyzacji znajduje się ogółem 895 lokali:
- 309 lokali socjalnych
- 586 lokali mieszkalnych.
Oznacza to, że w budynkach prywatyzowanych znajduje się 1270 mieszkań. W liczbie tej
217 lokali to lokale socjalne nie podlegające sprzedaży (usytuowane w suterenach, na poddaszach, we wspólnych przedpokojach budynków wspólnot), natomiast 1053 mieszkania teoretycznie można sprywatyzować.
Na lokale socjalne i mieszkalne oczekuje 315 osób. Uprawnieni umieszczeni są na listach:
- socjalnej – 59 osób/rodzin,
- mieszkalnej – 4 rodziny,
- wykwaterowań – 33 rodziny
- wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego – 219 osób/rodzin.
W celu realizacji potrzeb mieszkaniowych Miasto będzie budowało budynki z lokalami jedno- i dwupokojowymi dla dużej ilości rodzin o niewielkiej liczbie domowników. Potrzeby mieszkaniowe dużych rodzin będą zabezpieczane w lokalach o większym metrażu odzyskanych wskutek przekwaterowań. Wykonywanie eksmisji wobec osób objętych wyrokami eksmisyjnymi bez uprawnień do lokalu socjalnego zorganizowane zostanie przez zarządcę przy pomocy podmiotu zewnętrznego – kancelarii komorniczej. Miasto nie będzie
w te czynności angażowało zasobów gminy.
Realizacja potrzeb mieszkaniowych zabezpieczona zostanie poprzez:
1) przeznaczenie do remontu większej ilości mieszkań,
2) budowę nowego budynku socjalnego przy ul. Robotniczej (24 mieszkania),
3) przebudowę obiektów po „Dolmebie” na mieszkania komunalne (30-35 mieszkań),
4) przyspieszenie realizacji remontów pustostanów, co wpłynie na skrócenie czasu powrotu lokali do ponownego zasiedlenia,
5) wykonywanie eksmisji do pomieszczeń tymczasowych właścicieli innych niż Miasto.
Prowadzona przez kilkanaście ostatnich lat polityka mieszkaniowa miała na celu pozbycie się jak największej ilości lokali komunalnych. Wśród narzędzi najbardziej charakterystycznym i wykorzystywanym w maksymalnej wysokości było udzielanie przy sprzedaży bonifikat sięgających 99% wartości. W ostatnich dwóch latach wzmocniono skuteczność tak zdefiniowanej polityki wprowadzając sprzedaż lokali z jednoczesnym umorzeniem wieloletnich, sięgających kilkudziesięciu tysięcy złotych zadłużeń czynszowych. W czasie kiedy w zasobie gminy było około 10 tysięcy lokali, tak zdefiniowana polityka spełniała wiele istotnych funkcji dla budowania nowego rynku mieszkaniowego. Obecnie wymaga ona jednak pilnej modyfikacji w związku z zaniedbaniami z poprzednich okresów.
Wielkość obecnego zasobu jest na ilościowej granicy, która jest Miastu niezbędna do realizacji zadań ustawowych. W związku z tym nastąpi odstąpienie od daleko idących bonifikat, pozostawiając je na poziomie 50, 60 i 70 % wartości lokalu. Oprócz sprzedaży lokali na rzecz najemców, należy także dokonywać sprzedaży lokali na wolnym rynku, na rzecz innych osób, stosując postępowania przetargowe i ograniczając je do I i II przetargu. Będzie to dotyczyło lokali o bardzo dużych metrażach. Zasób mieszkań o dużych metrażach powstanie głównie w wyniku scalania lokali usytuowanych we wspólnych przedpokojach. Do sprzedaży skierowane zostaną te mieszkania, w których nie jest możliwe dokonanie podziału na lokale mniejsze, samodzielne. Znajdują się one w staromiejskiej zabudowie.
Uzasadniona jest także sprzedaż ostatnich lokali komunalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych w I przetargu. Jednakże w przypadku niezbycia lokalu w I przetargu, lokal zostanie wyremontowany i zasiedlony przez gminę. W polityce mieszkaniowej najbliższych lat sprzedaż lokali będzie jednym z ważnych narzędzi, ale funkcjonującym na zupełnie zmienionych warunkach. Nowe warunki sprzedaży mieszkań określone zostaną na najbliższej sesji Rady Miejskiej, podczas której radni przyjmą stosowną uchwałę.
Środki uzyskiwane przez gminę ze sprzedaży mieszkań będą przeznaczane na realizację polityki mieszkaniowej. Dochody uzyskane ze sprzedaży mogą istotnie wpłynąć na zatrzymanie dekapitalizacji zasobów. Przekazywane zarządcy w formie dotacji przedmiotowej pokrywałyby brakującą części wydatków na remonty.
W latach 2015 – 2016 planuje się zrealizowanie najpilniejszych przydziałów lokali mieszkalnych i socjalnych na podstawie różnych list i wyroków w łącznej ilości 109 mieszkań. Realizacja tych 109 przydziałów pozwoliłaby na odzyskanie 64 lokali mieszkalnych (z czego część spełnia wymogi przekwalifikowania na lokal socjalny) oraz 6 lokali socjalnych.
Zbyt mała ilość mieszkań zdatnych do zasiedlenia w obrocie nie pozwala, tak naprawdę na prowadzenie racjonalnej polityki mieszkaniowej.
Wprowadzenie do obrotu większej ilości lokali wymaga środków finansowych
z różnych źródeł:
- z wpływów MZN z czynszów za lokale mieszkalne, użytkowe, reklamy, dzierżawy,
- z dotacji przedmiotowej,
- dotacji ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego.
Poza remontami pustostanów najbliższymi przedsięwzięciami, które spowodują uzyskanie nowych mieszkań będzie budowa budynku socjalnego przy ul. Robotniczej oraz adaptacja budynków fabryki „Dolmeb” na mieszkania komunalne. W budżecie 2015r. zabezpieczone są środki finansowe na wykonanie dokumentacji. Sfinansowanie realizacji obiektów będzie miało miejsce po zagwarantowaniu środków finansowych, przy czym dla obu tych obiektów zakłada się częściowe finansowanie środkami zewnętrznymi. W grę wchodzą środki z Funduszu Dopłat BGK oraz fundusze unijne w ramach Aglomeracji Wałbrzyskiej.
Niewielka w skali ostatnich lat ilość remontów spowodowała, że lista potrzeb remontowych jest bardzo długa. Jednakże nie tylko zwiększenie ilości remontów jest celem zmiany polityki mieszkaniowej, ale też poprawa jakości tych prac za niezwiększoną lub wręcz niższą cenę.
Zwiększenie nakładów na remonty budynków komunalnych, zapewnienie mieszkańcom spokoju i bezpieczeństwa, skuteczne działania wobec osób dewastujących lokale i naruszających regulamin porządku domowego to zadania z jakimi należy się zmierzyć w najbliższym czasie.
W trakcie realizacji programu, może wystąpić potrzeba modyfikacji, działań dostosowawczych lub zmian w sposobach czy zakresie. Program będzie więc na bieżąco monitorowany dla uzyskania optymalnych efektów.
