test: Prawnik radzi

1. Obowiązki właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego

Mieszkamy w domku trzyrodzinnym, własnościowym. Od 4 lat mieszkanie na parterze (o które kilka lat trwała sprawa w sądzie) jest niezamieszkane, nieogrzewane, bez nadzoru właściciela, mimo że ten jest. Wraz z sąsiadką zajmujemy wyższe piętra. Problem polega na tym, że sąsiad z dołu, pozostawiając mieszkanie bez ogrzewania, spowodował, że podczas mrozów zamarza woda w rurze jego mieszkania. Ciśnienie wody w naszych mieszkaniach jest bardzo małe, natomiast jakość płynącej wody jest fatalna (pełno w niej rdzy ze starej żeliwnej rury). Miesiąc temu sąsiad wymienił sobie instalację wodną, jednak rurę doprowadzającą wodę do wyższych pięter pozostawił, twierdząc, że nie będzie sobie niszczył kafelków. Nie wiemy, w jaki sposób zmusić właściciela tego mieszkania do jakichkolwiek poczynań w sprawie wody. Dodam, że przez nieogrzewane mieszkanie dom niszczeje, pojawiła się wilgoć. Co możemy w takiej sytuacji zrobić? – Alicja Szpakowska

W opisanej przez Panią sprawie zakładam, że razem z dwojgiem pozostałych sąsiadów stanowią Państwo ogół właścicieli, których wyodrębnione lokale mieszkalne wchodzą w skład nieruchomości gruntowej, tworząc tzw. „małą” wspólnotę mieszkaniową oraz sprawując zarząd bezpośredni nad nieruchomością wspólną, wymagający każdorazowo zgody wszystkich współwłaścicieli przy podejmowaniu decyzji dotyczących tejże współwłasności. Zgodnie z przepisami art. 13 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903), każdy właściciel samodzielnego lokalu mieszkalnego jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ponadto, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Jeżeli zatem nie jest możliwy remont, czy też wymiana wspomnianej przez Panią instalacji wodnej w całości, za zgodą wszystkich współwłaścicieli, to na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (który reguluje w większości kwestię zarządu „małą” wspólnotą) może Pani poddać tego rodzaju kwestie sporne pod kontrolę sądu, składając w tym celu pozew przeciwko niechętnemu zmianom właścicielowi lokalu sąsiedniego. Ponadto, warto również pamiętać, że zgodnie z przepisami art. 16 wskazanej wyżej ustawy, jeżeli właściciel lokalu, przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, przy czym właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

2. Nakaz eksmisji, a zakaz kontaktowania się

Wobec mojego ojca orzeczony został prawomocny wyrok eksmisyjny, bez prawa do lokalu socjalnego. Ponadto, w ostatnim czasie zapadł również wobec niego wyrok za znęcanie się nad rodziną, w którym sąd powołując się na wyrok eksmisyjny zakazał ojcu zbliżania się i kontaktowania ze mną oraz mamą. Obecnie ojciec odbywa karę w zakładzie karnym. Wciąż jednak zameldowany jest w mieszkaniu, w którym mieszkamy razem z mamą. Wiem, że komornik nie wykona eksmisji dopóki nie znajdzie się lokal tymczasowy dla ojca. Dlatego bardzo proszę o odpowiedź, czy kiedy ojciec opuści zakład karny, to mając orzeczony prawomocny wyrok o zakazie zbliżania się przez niego i kontaktowania ze mną i z mamą, możemy nie wpuszczać go do domu? – M.H.

Niestety nie. W obecnym stanie prawnym nie ma tzw. eksmisji na bruk. Jak słusznie więc Pani zauważa, o ile sąd nie przyznał Pani ojcu prawa do lokalu socjalnego, komornik zobowiązany jest na podstawie przepisu art., 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego wstrzymać się z egzekucją do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub Pani ojciec sam je znajdzie. Lokal zastępczy musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Póki co, Policja również nie jest wyposażona w instrumenty prawne umożliwiające natychmiastowe wyrzucenie sprawcy przemocy w rodzinie z mieszkania podczas interwencji. Należy jednak pamiętać, że prawna możliwość zamieszkiwania przez Pani ojca w miejscu jego zameldowania, pomimo nakazu eksmisji, nie pozbawia mocy orzeczonego wobec niego prawomocnie zakazu kontaktowania się z określonymi osobami. Zgodnie z treścią art. 244 Kodeksu karnego, jeżeli Pani ojciec nie będzie stosował się do orzeczonego przez sąd zakazu kontaktowania się z Panią oraz mamą, grozi mu kara pozbawienia wolności do lat 3. Warto również pamiętać, że zgodnie z przepisami art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2005 nr 31 poz. 266), zajmując lokal bez tytułu prawnego, Pani ojciec jest zobowiązany do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, które odpowiada co najmniej wysokości czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby otrzymać z tytułu jego najmu.

Mariusz Gierus – prawnik

Pytania z dopiskiem „Prawnik radzi” prosimy wysyłać WYŁĄCZNIE na adres redakcji lub elektronicznie, na adres: prawnik@jelonka.com